Cuando decides dar el paso de solicitar una hipoteca para la compra de una vivienda, es importante tener en cuenta que, además de la cuota mensual del préstamo, existen varios impuestos al contratar hipoteca que debes considerar. Estos impuestos son gastos adicionales que se suman a la operación y pueden variar dependiendo de la comunidad autónoma en la que residas.
En este artículo, te explicaremos los principales impuestos hipoteca que debes pagar al firmar un contrato hipotecario en España. También abordaremos cómo puedes optimizar estos gastos y qué debes tener en cuenta para evitar sorpresas en el futuro.
1. Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD)
Uno de los impuestos más importantes que se paga al contratar una hipoteca es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este tributo se aplica a los documentos notariales que dan fe de actos jurídicos, como la escritura pública de la hipoteca.
¿Cuánto es el AJD?
El AJD varía según la comunidad autónoma, pero suele oscilar entre el 0.5% y el 1.5% del importe de la hipoteca.
En algunas comunidades autónomas, existen reducciones y bonificaciones en este impuesto para ciertos colectivos.
¿Quién paga el AJD?
Aunque durante años el coste del AJD recaía sobre el cliente, en 2018 el Tribunal Supremo dictó una sentencia que establecía que, en la mayoría de los casos, el banco debería hacerse cargo de este impuesto. Sin embargo, en la práctica, los bancos siguen aplicando este gasto al cliente. Es importante leer bien el contrato y estar atento a cualquier cambio en la legislación.
2. Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
Si compras una vivienda nueva, estarás sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), en lugar del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Este impuesto se aplica a la compra de viviendas directamente del promotor o constructor.
¿Cuánto es el IVA?
El tipo impositivo general para la compra de vivienda nueva es del 10% sobre el precio de la vivienda, con algunas excepciones, como las viviendas de protección oficial, donde el IVA es del 4%.
¿Quién paga el IVA?
En este caso, el comprador es quien debe abonar el IVA en el momento de la compra. Este impuesto no se aplica a la hipoteca en sí, pero sí a la adquisición de la propiedad.
3. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Si compras una vivienda de segunda mano, en lugar de pagar IVA, estarás sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este tributo se aplica a la compra de viviendas de segunda mano o entre particulares.
¿Cuánto es el ITP?
El tipo del ITP varía dependiendo de la comunidad autónoma y puede oscilar entre el 6% y el 10% del valor de la propiedad. Algunas comunidades ofrecen bonificaciones, especialmente para viviendas de menor valor.
¿Quién paga el ITP?
Este impuesto lo paga el comprador, y debe abonarse dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura pública.
4. Tasa Notarial
Al contratar una hipoteca, también deberás afrontar la tasa notarial. Este es el coste asociado a la firma de la escritura pública, que debe ser realizada por un notario.
¿Cuánto es la tasa notarial?
La tasa varía en función de la complejidad de la operación y el valor de la hipoteca. Aunque no es un impuesto como tal, es un gasto adicional a tener en cuenta. El precio promedio de una escritura notarial de hipoteca puede rondar entre los 150€ y los 500€, dependiendo de la cuantía del préstamo y la comunidad autónoma.
5. Tasa Registral
Al igual que la tasa notarial, la tasa registral se paga por inscribir la escritura pública en el Registro de la Propiedad, lo cual otorga seguridad jurídica a la transacción.
¿Cuánto es la tasa registral?
El coste de la inscripción varía según el importe de la hipoteca y la comunidad autónoma. Este importe suele rondar entre los 150€ y los 300€.
Otros Gastos y Costos Relacionados
Además de los impuestos al contratar hipoteca mencionados, existen otros gastos que se deben considerar:
Gastos de tasación: El banco requerirá una tasación de la vivienda para determinar su valor. Este coste suele estar entre los 200€ y los 400€.
Gastos de gestoría: Algunos bancos incluyen la gestoría para tramitar la hipoteca, y este servicio puede tener un coste adicional de entre 100€ y 300€.
Seguro de vida y hogar: Muchas entidades bancarias exigen que contrates un seguro de vida o de hogar como requisito para formalizar la hipoteca. Aunque no es un impuesto, es un gasto que puede ser obligatorio o recomendado.
Consejos para Optimizar los Impuestos Hipoteca
Comparar entre diferentes entidades bancarias: Los bancos pueden ofrecer diferentes condiciones en cuanto a tasas y costes adicionales. Es importante comparar para elegir la opción más económica.
Revisa las bonificaciones en tu comunidad autónoma: Algunas comunidades ofrecen reducciones en el AJD, el ITP y otros impuestos, por lo que es recomendable consultar con un experto fiscal para conocer las ventajas disponibles.
Considera subrogaciones o renegociaciones: Si los costes de la hipoteca son demasiado elevados, podrías considerar la opción de una subrogación para cambiar a otro banco con condiciones más favorables.
Preguntas Frecuentes sobre Impuestos al Contratar Hipoteca
1. ¿Cuáles son los impuestos que debo pagar al contratar una hipoteca?
Los impuestos principales son el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el IVA en la compra de vivienda nueva, la tasa notarial y la tasa registral.
2. ¿El banco puede pagar el AJD?
Aunque la sentencia del Tribunal Supremo indicó que los bancos deberían asumir este impuesto, la realidad es que muchas entidades siguen trasladando este coste al cliente. Asegúrate de leer bien las condiciones de la hipoteca.
3. ¿Cómo puedo reducir los impuestos al contratar una hipoteca?
Puedes aprovechar las bonificaciones disponibles en tu comunidad autónoma, comparar las ofertas de diferentes bancos y negociar las condiciones de tu hipoteca.
4. ¿Qué impuestos debo pagar si compro una vivienda nueva?
En caso de adquirir una vivienda nueva, deberás pagar el IVA, que es del 10% en la mayoría de los casos, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
5. ¿Qué impuestos se aplican a la compra de vivienda de segunda mano?
En este caso, el principal impuesto a pagar es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía según la comunidad autónoma.
Conclusión
Contratar una hipoteca implica una serie de impuestos y gastos adicionales que debes tener en cuenta para evitar sorpresas durante el proceso de compra de tu vivienda. Desde el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados hasta las tasas notariales y registrales, es importante conocer los costes asociados y cómo optimizarlos. Al entender estos impuestos hipoteca, podrás tomar decisiones informadas y gestionar mejor tu presupuesto. Si tienes dudas, no dudes en consultar con un experto para asegurarte de que estás aprovechando todas las ventajas fiscales disponibles.
